Revenus fonciers : faut-il opter pour le taux libératoire de 20 % ?
· 7 min de lecture · Abdessamad Balatif
Un bailleur marocain peut choisir : laisser ses loyers rejoindre son revenu global et subir le barème progressif après un abattement de 40 %, ou payer 20 % libératoires sur le brut et n’en plus parler. La bonne réponse n’est pas la même selon qu’il a un seul revenu ou plusieurs, et l’écart se chiffre en dizaines de milliers de dirhams.
Ce que « libératoire » veut dire, exactement
Un taux libératoire éteint l’obligation. Les revenus qui l’ont subi à la source ne sont plus à reporter dans la déclaration de revenu global : ils ne viennent donc pas pousser les autres revenus vers les tranches hautes du barème. C’est là que se joue tout l’arbitrage.
L’option n’est pas rétroactive et se demande dans les formes. Trois délais à tenir :
- Remettre une copie du récépissé au locataire chargé de la retenue au moins 30 jours avant l’échéance du loyer du mois suivant le dépôt de la demande.
- L’option prend effet dès le mois qui suit la remise du récépissé.
- Y mettre fin suppose une nouvelle demande, 15 jours avant l’échéance du loyer du mois suivant.
Les deux régimes, côte à côte
Le régime normal applique un abattement de 40 % sur le loyer brut, puis le barème progressif de l’IR sur le revenu global. Le locataire professionnel opère une retenue à la source de 15 %, qui n’est qu’un acompte : elle s’impute sur l’impôt final, et l’excédent se restitue. Le régime libératoire, lui, prend 20 % du brut, sans abattement et sans régularisation.
Cas 1 : un bailleur qui n’a que ses loyers
Une personne physique loue un appartement à une société, 12 000 DH par mois, soit 144 000 DH par an. Elle n’a aucun autre revenu.
| Éléments | Régime normal | Régime libératoire |
|---|---|---|
| Revenu foncier brut | 144 000 | 144 000 |
| Abattement applicable | 40 %, soit 57 600 | aucun |
| Revenu imposable | 86 400 | 144 000 |
| Taux d’imposition | barème progressif | 20 % libératoire |
| Impôt calculé | (86 400 × 30 %) − 18 000 = 7 920 | 144 000 × 20 % = 28 800 |
| Retenue à la source (acompte) | 144 000 × 15 % = 21 600 | sans objet |
| Impôt définitivement dû | 7 920 | 28 800 |
Montants en dirhams. Barème appliqué au revenu global du contribuable.
Le régime normal l’emporte largement : 7 920 DH contre 28 800. L’abattement de 40 % fait chuter la base, et le barème progressif joue en faveur d’un contribuable qui n’a que ce revenu. Mieux : les 21 600 DH déjà retenus à la source dépassent l’impôt dû, et le bailleur peut demander la restitution de 13 680 DH.
Le réflexe à ne pas avoir
Cas 2 : un bailleur qui a d’autres revenus
Un commerçant au RNR dégage 500 000 DH de bénéfice imposable en 2025, et loue par ailleurs un appartement à une entreprise 20 000 DH par mois, soit 240 000 DH par an, avec retenue à la source non libératoire de 15 %.
Au régime normal
Le revenu foncier net rejoint le revenu global :
L’impôt se calcule sur ce total, dans la tranche haute :
Les retenues déjà opérées viennent en déduction du reliquat à verser :
Avec l’option libératoire
Les loyers sortent du revenu global et supportent leur impôt à part :
Le revenu professionnel est imposé seul :
| Régime | Impôt total | Écart |
|---|---|---|
| Système classique (revenu global) | 210 880 | référence |
| Option libératoire sur les loyers | 205 600 | − 5 280 |
Montants en dirhams, exercice 2025.
L’option fait gagner 5 280 DH. Elle est d’autant plus intéressante que le taux marginal du contribuable est élevé et que les loyers pèsent lourd : à 37 % de taux marginal, chaque dirham de loyer ajouté au revenu global coûte plus cher que les 20 % forfaitaires, même en tenant compte de l’abattement de 40 %.
La règle de décision
Rester au régime normal si…
- Les loyers sont votre seul revenu, ou presque.
- L’abattement de 40 % suffit à vous maintenir dans les tranches basses.
- Votre taux marginal reste sous 20 %.
- La retenue à la source dépasse l’impôt dû : une restitution vous attend.
Opter pour le libératoire si…
- Vous cumulez plusieurs sources de revenus.
- Votre taux marginal global dépasse 30 %.
- Les revenus locatifs sont importants en valeur absolue.
- Vous voulez sortir les loyers de la déclaration globale.
Le point de bascule dépend du reste de votre revenu, pas du montant des loyers pris isolément. C’est pour cela qu’une simulation faite avec les chiffres réels du foyer bat toujours la règle générale : posez les deux calculs, comparez les totaux.
Ce qu’il faut retenir
- Régime normal : abattement de 40 %, puis barème progressif sur le revenu global.
- Régime libératoire : 20 % du brut, sans abattement, hors revenu global.
- La retenue à la source de 15 % est un acompte : l’excédent se restitue.
- Un bailleur sans autre revenu a presque toujours intérêt au régime normal.
- L’option se demande 30 jours avant l’échéance, et se révoque 15 jours avant.
Sources
- Code général des impôts, article 64 (détermination du revenu foncier imposable) : finances.gov.ma
- Portail DGI, législation fiscale et notes circulaires : tax.gov.ma
Publié par Mparsio, vérifié le 26 août 2026. Cet article informe, il ne conseille pas : les décisions de déclaration et de tenue restent celles de votre expert-comptable ou de votre conseil habituel. Les dispositions citées sont celles en vigueur à cette date ; une loi de finances ultérieure peut les modifier.